Egy budapesti lakás kiválasztásakor általában az elhelyezkedés, az alapterület és az ár kapja a legnagyobb figyelmet. A téli hónapokban azonban a fenntartási költségek is meghatározóvá válnak. Két azonos méretű lakás között akár jelentős különbség is lehet a fűtési költségekben, különösen, ha eltérő az épület szigetelése vagy a fűtési rendszer állapota.
Akár budapesti lakás vásárlását, akár bérlését tervezzük, érdemes már a megtekintés során megvizsgálni az ingatlan energiahatékonyságát. Mutatjuk, mire figyeljünk, és milyen kérdéseket tegyünk fel a tulajdonosnak.
A vételár és a bérleti díj csak a kiadások egy része
Egy lakás tényleges fenntartási költségeit a közös költség, a fűtés, az áram- és vízfogyasztás, valamint az egyéb rendszeres kiadások együttesen határozzák meg.
Vegyünk két példát: az egyik lakás havi bérleti díja 220 000 forint, rezsije télen 50 000 forint. Egy másiké 235 000 forint, de a rezsi csak 25 000 forint. A második ingatlan így a téli hónapokban havi 10 000 forinttal kedvezőbb, annak ellenére, hogy a bérleti díja magasabb.
Ezek szemléltető összegek, nem budapesti piaci átlagok.
Tanács: kérjük el az előző 12 hónap közüzemi számláit, és számoljunk éves átlagos fenntartási költséget. Így elkerülhető, hogy kizárólag a nyári rezsi alapján döntsünk.
1. Melyik fűtési rendszer a leggazdaságosabb?
Budapesten gyakori a távfűtés, a cirkófűtés, a gázkonvektor és az elektromos fűtés. Nincs minden helyzetben egyértelmű győztes: a tényleges költséget a rendszer hatásfoka, az energia ára és a lakás hővesztesége együttesen határozza meg.
Egy korszerű kondenzációs kazán például hatékonyabban hasznosítja a földgázt, mint egy régi, hagyományos készülék. Az egyszerű elektromos fűtőpanelek viszont 1 kWh villamos energiából nagyjából 1 kWh hőt állítanak elő, míg egy megfelelő körülmények között működő hőszivattyús klíma ugyanennyi árammal ennek többszörösét is biztosíthatja.
Tanács: kérdezzünk rá a fűtőberendezés korára, utolsó karbantartására és arra, hogy a fogyasztás egyedileg mérhető-e. A régi gázkazán cseréje jelentős, előre kalkulálandó kiadás lehet.
2. Az ablakok és a szigetelés valódi jelentősége
A nem megfelelően záródó ablakok és a szigeteletlen külső falak növelik a hőveszteséget. Egy korszerű, alacsony hőátbocsátású nyílászáró lényegesen jobb hőszigetelési teljesítményt nyújt egy régi, egyrétegű üvegezésű ablaknál.
Lakásnézéskor ellenőrizzük, hogy érezhető-e huzat az ablakok mellett, illetve látható-e penész vagy nedvesedés a külső falsarkokban. Utóbbiak hőhidakra, elégtelen szellőzésre vagy más nedvességproblémára utalhatnak.
Tanács: kérdezzük meg, történt-e homlokzati vagy födémszigetelés, illetve van-e a társasháznak elfogadott energetikai felújítási terve. Egy tervezett beruházás a jövőbeni közös költségekre is hatással lehet.
3. Az elhelyezkedés az épületen belül is számít
Egy közbenső emeleti, fűtött lakásokkal körülvett ingatlan általában kevesebb külső határolófelülettel rendelkezik, mint egy saroklakás vagy legfelső emeleti otthon.
A nagyobb külső falfelület több hőveszteséggel járhat, míg a tetőtéri lakások esetében a födém és a tetőszerkezet szigetelése különösen fontos.
Ez nem jelenti azt, hogy a tetőtéri lakások rosszabb választások: a szakszerűen kialakított hőszigetelés jelentősen javítja az energetikai teljesítményüket.
Tanács: tetőtéri ingatlannál kérdezzünk rá a tetőszigetelésre és a nyári túlmelegedésre is. A hűtési költség ugyanúgy része az éves fenntartásnak, mint a téli fűtés.
4. Mit mutat meg az energetikai tanúsítvány?
Az energetikai tanúsítvány számított energetikai jellemzők alapján értékeli az ingatlant, ezért hasznos összehasonlítási alapot nyújt lakásvásárláskor.
A besorolás azonban nem egyenlő a várható rezsiszámlával. A tényleges fogyasztást a lakók száma, a beállított hőmérséklet, a melegvíz-használat és az időjárás is befolyásolja.
Tanács: vásárlás előtt kérjük el az érvényes energetikai tanúsítványt, és nézzük meg a javasolt korszerűsítéseket is. Ha például nyílászárócserét vagy födémszigetelést ajánl, ezek várható költségét a vételár mellett is számításba kell venni.
5. Befektetési lakásnál a rezsi a kiadhatóságot is befolyásolja
Az energiahatékonyság az ingatlanbefektetők számára is fontos szempont. A bérlők ugyanis nemcsak a meghirdetett bérleti díjat, hanem a teljes havi lakhatási költséget mérlegelik.
Egy 250 000 forintos bérleti díjú lakás 60 000 forintos téli rezsivel összesen 310 000 forintos havi kiadást jelent. Ha egy hasonló lakás rezsije csak 30 000 forint, ugyanakkora teljes költség mellett akár 280 000 forintos bérleti díj is beleférne a bérlő költségkeretébe.
Ez persze nem jelenti automatikusan, hogy a korszerűbb lakás magasabb áron kiadható, de jól szemlélteti a fenntartási költségek versenyképességre gyakorolt hatását.
A tulajdonosoknak ezért az energetikai állapotot is érdemes figyelembe venniük a bérleti díj meghatározásakor. A megfelelő árpozicionálásban és a lakás hosszú távú hasznosításában a Tower Budapest lakáskezelési és bérbeadási szolgáltatásai is segítséget nyújtanak.
6. Öt kérdés, amit minden lakásnézésen érdemes feltenni
Az ingatlan energiahatékonyságáról már néhány célzott kérdéssel sok információt szerezhetünk:
-
Mennyi volt az elmúlt 12 hónap teljes rezsiköltsége?
-
Mikor történt a fűtési rendszer utolsó karbantartása?
-
Cserélték-e a nyílászárókat, és készült-e hőszigetelés?
-
Van-e tervezett nagyobb társasházi felújítás?
-
Milyen energetikai besorolással rendelkezik a lakás?
A válaszokat érdemes összevetni a közüzemi számlákkal, az energetikai tanúsítvánnyal és a társasházi dokumentumokkal. Ez különösen fontos nagyobb értékű ingatlanvásárlás esetén.
Összegzés: a jó ingatlan hosszú távon is fenntartható
A budapesti ingatlanpiacon nem kizárólag a vételár vagy a bérleti díj határozza meg, melyik lakás a kedvezőbb választás. A fűtési rendszer, a szigetelés, az energetikai besorolás és az éves fenntartási költségek együttesen mutatják meg az ingatlan valódi pénzügyi terheit.
Vásárlás vagy bérlés előtt ezért érdemes legalább egy teljes év fogyasztási adatait áttekinteni, és a várható korszerűsítési költségekkel is számolni.
Ha budapesti ingatlant keres, böngésszen a Tower Budapest aktuális eladó ingatlanjai között. Amennyiben pedig meglévő lakásának hosszú távú kiadását vagy kezelését szeretné szakértőkre bízni, vegye fel a kapcsolatot munkatársainkkal.
