Szeptemberben mindössze 0,1%-kal mérséklődött a budapesti kínálati lakbérek KSH–ingatlan.com indexe az előző hónaphoz képest, éves összevetésben viszont még 5,3%-kal magasabb volt. Eközben az ingatlan.com október eleji adatai szerint a budapesti kiadó lakóingatlanok kínálata egy év alatt 12%-kal szűkült. Ez nem általános áresést, hanem lassuló drágulást, eltérő kerületi pályákat és kevesebb választható hirdetést jelent. Megnézzük, mit mutatnak a friss adatok az V., VI., VII., VIII., XI. és XIII. kerületben, és hogyan érdemes értelmezni a havi indexeket és a forintban megadott mediánokat.
Megtorpant a budapesti lakbérek nyári emelkedése
A budapesti lakbérindex júliusban 1,7%-kal, augusztusban 0,9%-kal nőtt havi alapon, szeptemberben pedig 0,1%-kal visszaesett. Az éves változás közben 5,0%-ról 5,2%-ra, majd 5,3%-ra emelkedett. Vagyis a nyári lendület szeptemberre elfogyott, de az árszint még mindig meghaladta az egy évvel korábbit. A legfrissebb, 2026. októberi megjelenéskor hozzáférhető hivatalos adat a KSH–ingatlan.com szeptemberi lakbérindexében olvasható.
Az index hirdetési adatokból készül, és az ingatlanok összetételének változását is korrigálja. Ezért a piaci trendet mutatja, nem pedig az adott hónapban ténylegesen aláírt bérleti szerződések átlagos díját. Más mutató az index, és más egy hirdetési portál adott időpontban mért medián kínálati bérleti díja. A két adat kiegészíti egymást, de nem cserélhető fel.
Buda és Pest szeptemberben eltérő irányba mozdult
A városi átlag mögött látványos kerületcsoportos különbség húzódik. A KSH szerint szeptemberben a budai hegyvidéki kerületcsoport lakbérei 2,5%-kal emelkedtek, a többi budai kerületcsoporté 0,3%-kal. Pest belső kerületeiben 0,4%-os, az átmeneti kerületekben 0,8%-os, a külső kerületekben pedig 0,5%-os havi csökkenést mértek.
Ez csoportos indexadat: nem jelenti azt, hogy minden budai lakás drágult, vagy minden pesti lakás olcsóbb lett. Az V., VI., VII. és VIII. kerület a pesti belső csoport része; a XI. a budai egyéb csoportba, a XIII. pedig a pesti átmeneti csoportba tartozik. Az index alapján tehát a XI. kerület egyedi szeptemberi változása nem állapítható meg, ahogy a XIII. kerületé sem. Az adatok inkább a tágabb környezet irányát teszik összehasonlíthatóvá.
Mi történik a 6 vizsgált kerületben?
A kerületi forintösszegek piaci pillanatképek, nem egységes módszertanú negyedéves átlagok. A publikus források nem közölnek közvetlenül összevethető Q2-es és Q3-as átlagos kínálati bérleti díjat mind a hat kerületre. Az alábbi összegek ezért mindig medián hirdetési díjak, a megadott hónapban.
V. kerület: magas árszint, nem bizonyított gyors drágulás
Október elején az V. kerületben 350 000 Ft/hó volt a magánszemélyek által hirdetett kiadó lakóingatlanok medián kínálati díja, Budapest egészében pedig 260 000 Ft/hó. Ez az V. kerületet a város legdrágább területei közé helyezi, de önmagában nem bizonyítja, hogy a kerületben gyorsabban emelkedtek volna a díjak. A friss ingatlan.com-körkép alapján az V. kerület inkább árszint-benchmarkként értelmezhető. Belváros vagy Lipótváros környékén is az adott lakás állapota, mérete és közvetlen versenytársai számítanak, nem pusztán a kerületi átlag.
VI. kerület: mérséklődő medián és különleges helyi szabályozási környezet
A VI. kerületi medián kínálati bérleti díj augusztus eleji 290 000 Ft/hóról szeptember elejére 280 000 Ft/hóra csökkent, ami egy hónap alatt körülbelül 3,4%-os eltérés. Terézváros rövid távú szálláshely-szolgáltatást érintő, 2026. január 1-jétől alkalmazott szabályozása fontos helyi körülmény, de a havi medián változását nem lehet kizárólag ezzel magyarázni. Az együttjárás nem bizonyít ok-okozati kapcsolatot. A szabályozás hátteréhez és a hosszú távú kiadásra való átállás szempontjaihoz lásd a Tower Airbnb-ről hosszú távú bérbeadásra váltásról szóló cikkét.
VII. kerület: belvárosi viszonyítási pont
Az ingatlan.com augusztus eleji pillanatfelvétele 249 000 Ft/hó medián kínálati díjat mutatott a VII. kerületben. Későbbi, azonos módszertanú kerületi adatot a kutatási források nem azonosítottak, így ebből nem következik pontos szeptemberi vagy negyedéves ármozgás. Mivel a VII. kerület a pesti belső csoport része, a csoport szeptemberi 0,4%-os csökkenése háttérként segít elhelyezni Erzsébetvárost, de ezt nem szabad a kerület saját változásaként feltüntetni. A nyári albérletpiaci körkép rögzíti az augusztusi mediánt.
VIII. kerület: rövid távú visszalépés a hirdetési mediánban
A VIII. kerületi medián kínálati bérleti díj augusztus eleje és szeptember eleje között 240 000 Ft/hóról 229 000 Ft/hóra csökkent, ami körülbelül 4,6%-os havi eltérés. Ez figyelemre méltó jelzés, de egyetlen havi összehasonlításból nem lehet tartós áresésre következtetni. A Palotanegyed és a Corvin környékének kínálata lakástípus és állapot szerint is eltérhet; a kerületi medián nem mondja meg, hogy egy konkrét ingatlan milyen bérleti díjon kelhet el. Az összehasonlítás alapja az ingatlan.com szeptemberi elemzése.
XI. kerület: a budai csoport szeptemberben ellenállóbb volt
A XI. kerület augusztus eleji medián kínálati bérleti díja 285 000 Ft/hó volt. A kerület a KSH „budai egyéb” csoportjába tartozik, amely szeptemberben 0,3%-kal emelkedett havi alapon. Ez arra utal, hogy a XI. kerület tágabb budai környezete nem követte a pesti csoportok szeptemberi csökkenését, de nem bizonyítja a XI. kerület önálló havi drágulását. A Bartók Béla út környékén vagy a kerület más részein az adott lakás jellemzői és a közeli kínálat továbbra is meghatározók. Az augusztusi kerületi medián az ingatlan.com körképéből származik.
XIII. kerület: a nyári lendület szeptemberre visszahűlt
A XIII. kerület medián kínálati bérleti díja augusztus elején 270 000 Ft/hó volt. A kerületet is magában foglaló pesti átmeneti csoport júliusban és augusztusban még emelkedett, szeptemberben viszont 0,8%-kal csökkent. A kerületi mediánról nincs egyidejű szeptemberi snapshot, ezért a csoportadatot nem szabad a XIII. kerület egyedi árváltozásaként idézni. Újlipótváros és a Váci út térsége ráadásul nem homogén piac: a hasonló közlekedési elérésű lakások között is számíthat a ház, az elrendezés és a felszereltség. Az augusztusi medián forrása az ingatlan.com nyári elemzése.
Miért hűl a budapesti bérleti piac?
A szezonális nyári kereslet júliusban és augusztusban még látszott az indexben, őszre azonban kifulladt. Az ingatlan.com 2026-os nyári értékelése szerint a ponthatárok utáni hagyományos albérletpiaci roham visszafogottabb volt, és a bérbeadók közötti verseny korlátozta az áremelési lehetőséget.
A kereslet és a kínálat hátterében a lakásvásárlási piac változása is szerepet játszhat. Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint az Otthon Start Program indulását követően nőtt az első lakásukat vásárlók aránya Budapesten, miközben a befektetési célú vásárlás visszaesett. Ha kevesebb befektető vásárol kiadási céllal, az idővel szűkítheti a hosszú távú bérleti kínálat új utánpótlását. Ez egyszerre hathat a bérleti keresletre és a kínálatra, ezért nem egyszerű, egyirányú ármagyarázat.
A VI. kerület rövid távú kiadást érintő helyi szabályozása további sajátos tényező, de a díjak alakulását több hatás együtt formálja. A terézvárosi tájékoztató a helyi szabályozás forrása; az itt közölt kerületi medián és a szabályozás időbeli együttállása önmagában nem oksági bizonyíték.
Az enyhébb árak nem jelentenek több választási lehetőséget
Az ingatlan.com október eleji adatai szerint Budapesten valamivel több mint 9 000 kiadó lakóingatlan szerepelt a kínálatban, 12%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban, és 6,9%-kal kevesebb, mint augusztusban. Budapest medián kínálati díja eközben 260 000 Ft/hó maradt, ugyanannyi, mint egy évvel korábban. A pillanatkép tehát egyszerre mutat stabil városi mediánt és szűkülő választékot.
Az index és a hirdetési medián közötti különbség itt is fontos: a KSH minőség- és összetételhatást korrigáló indexe éves növekedést jelez, miközben a portál adott időpontban számolt mediánja változatlan lehet. A bérlőknek ezért nemcsak a hirdetett díjat, hanem a lakás állapotát, a teljes havi költséget és az elérhető alternatívákat is érdemes összevetni. A nyilvános források nem adnak egységes, 2026-os kerületi adatot arról, hány nap alatt kelnek el a lakások.
Mit jelentenek a változások a budapesti lakástulajdonosoknak?
Egyetlen budapesti átlag vagy kerületi medián nem elegendő egy lakás árazásához. Az V. kerületi 350 000 Ft-os és a VIII. kerületi 229 000 Ft-os medián más árszintű piacot jelez, de még kerületen belül is sokat számít a lakás mérete, állapota, elrendezése, bútorozottsága és közvetlen konkurenciája. A múlt tavaszi vagy tavalyi árat ezért nem érdemes automatikusan továbbgörgetni: az aktuális versenytársakat és a bérlői érdeklődést kell figyelni.
Ha nem egyértelmű, milyen bérleti díjat érhet el reálisan az ingatlan a jelenlegi piacon, a Tower bérbeadási szolgáltatása segíthet a hirdetés, a bérlői célcsoport és az aktuális kínálat figyelembevételével. A szélesebb ingatlan-kezelési és tulajdonosi szolgáltatások a bérbeadás mellett a folyamatos üzemeltetésben is támogatják a tulajdonosokat.
Fő adatforrások: KSH–ingatlan.com, 2026. szeptember; ingatlan.com, októberi kínálati és mediánadatok; MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május.
